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二手房纠纷典型案例解析

来源:来源:泉州安溪法律网  作者:安溪律师   时间:2015-04-21

  如今,二手房交易多数是通过中介公司牵线搭桥完成的。因此,分析已发生的典型二手房纠纷案例,对保证交易的安全、顺畅,对上下家和中介来说均有裨益。

  下家反悔不买房 意向金不能返还

  案情:秦某通过中介看中定西路上一套二手房,并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元,一周后签订买卖合同。按意向书约定,秦某当天付了1万元意向金。一周后,秦某反悔,要中介退回意向金,遭到中介拒绝。为此,秦某把中介告上法庭。法院经审理查明,秦某根据意向书付了1万元意向金,意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定:“议价成功后,意向金转为购房定金,如承购方违约不买或不依约履行,则意向金由出售方没收”。庭审中,中介出示证据证明,在收到意向金次日,上家张某在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。据此,一审法院驳回了秦某的请求。秦某未上诉。点评:意向金的处理不同于定金,其遵循“合同自由”原则,根据双方的约定处理。在实践中,按照法院判决及行业惯例,意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。在议价成功前,按照规定,上下家均有权单方面终止对中介的委托,因此意向金应当返还。不过,上下家撤销委托给中介造成损害的,应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说,上家收到中介转付的意向金后,上下家产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易,都要按“定金罚则”处理,即上家不卖房需双倍返还,下家不买房不能拿回意向金。在此,有两点需要说明:一是意向金的处理应当有明确的书面约定;二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则,否则不能擅自把意向金转为定金。

  中介居间不成 下家不能获赔

  案情:张某通过中介看到广元路上一套二手房挂牌出售,觉得比较合适,随即通过中介联系看房并达成购买意向,当天向中介付了意向金1万元。但是,当中介联系到上家,确认房屋买卖事宜并转付意向金时,上家反悔,以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈,中介只得通知张某,居间不成功,上家不肯卖房,请他另换其他房屋,或取回意向金。但张某认为,买卖不成,中介公司应承担违约责任。经多次协商,张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院,要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求,二审维持原判。点评:在这类纠纷中,有个共同的特征,即下家认为既然与中介签订居间合同,约定具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,最后却未能买到房子,认为中介违约了。笔者将此类纠纷称为“包购纠纷”,即下家误认为中介必须居间成功,否则即是违约。近两年,由于房价上涨,这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨,购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务,居间服务最显著的特征是“居间性”,即居间人不是上下家任何一方的代理人,其服务行为是事务性行为,不是法律行为,不能决定买卖最后能否成功,当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然,若居间不成,根据我国《合同法》的规定,中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。

  所谓“不吉利”导致退房 下家要求退定金未获支持

  案情:吴某通过中介看中一套虹口区的二手房,经过中介的居间服务,吴某与上家朱某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元,上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后,吴某反悔,并向中介发出书面通知,认为上家隐瞒了在一年左右内房屋里连续死亡两人的重要事实,造成重大误解,要求解除买卖合同。上家原本不同意解除买卖合同,经中介沟通后同意解除买卖合同,但对定金返还不能达成一致。两个月后,上家将房屋另售他人,并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中,下家吴某认为,房屋内发生过死人情况,不吉利,因上家没有告知而产生误解,合同解除归咎于上家。上家认为,生老病死属人之常理,下家没有询问,自己没有告知的义务,合同解除应归咎于下家。法院判决将合同解除归咎于下家,驳回了吴某的诉讼请求。

  点评:买卖合同签订后,因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢?笔者认为,主要有三个原因:(1)人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为,除非下家事先有特别要求,否则上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。(2)没有证据证明上家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况,诱使对方作出错误决定的行为。(3)重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误,导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中,下家提出其购房目的是用作婚房,但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求,且其同意接受房屋内原有设施、家具,法院据此没有采纳他的辩解。但笔者认为,如果有证据证明,下家购房的确是用作婚房,法院应酌情采纳吴某的请求,至少应免除双方的缔约过失。

  跳过中介私下成交 上家被判按约付钱

  案情:马某为改善居住条件,将其崂山东路一套二手房委托中介挂牌出售,并与中介公司签订了居间合同。合同约定,马某委托中介为其提供居间服务,以不低于23万元的价格出售房屋,委托期限自2002 年9月1日起至同年11月30日止。合同约定,上家在委托期内私下与他人成交的,视作居间合同成立,应按房屋成交价格的2.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久,中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉,马某认为,房屋是他们夫妻共有财产,自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同,并以此为由拒付中介费。经多次协商无果,无奈,中介将马某告上法庭,要求按居间合同的约定支付中介费。一审法院查明上述事实,认定居间合同合法有效,依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。点评:依法签订的合同受国家法律保护。

  马某被判按约支付中介费,体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。那么,马某提到的合同无效理由为什么不成立呢?笔者认为,居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋,若未经所有共有权人同意,部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说,不能如此简单认定。在司法实践中,一种意见认为,居间合同的本质是基于居间服务的委托合同,委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同,一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的,不影响居间合同的效力。另一种意见认为,如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见代理,事后又不能得到追认的,居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的,中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。在本案中,无论采用上述哪种观点,由于马某和王某已实际成交,因此居间合同无效的辩解当然不能被采纳。

  中介居间成功 下家须付佣金

  案情:曾某通过中介看到浦东南路的一套二手房,同意以总价25万元购买,与中介签订了居间承购合同一份,委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定,曾某对其委托的房地产居间事项,在规定的范围内按成交价的1%向中介支付中介费2500 元。合同还约定,中介可以转委托其他公司代办有关手续,若转委托造成曾某利益受损的,曾某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下,曾某与上家达成交易,签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕,曾某始终以各种理由拒付中介费。无奈,中介将曾某推上被告席。在庭审中,曾某提出了拒付中介费的三条理由:(1)中介方已经向上家收取了中介费,不应再向其重复收取中介费;(2)中介委托其他公司办理过户手续;(3)中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论,一审法院判决曾某全额支付中介服务费。

  点评:居间合同的一个重要特征即为有偿性。我国居间服务的报酬制度,可以概括为三点:一是佣金约定制度,二是法定上限制度,三是风险报酬制度。前两点比较容易理解,对于风险报酬制度,这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题,其实是个误解。在居间过程中,中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系:下家与中介之间的居间委托法律关系,上家与中介之间的居间委托法律关系以及上下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后,上下家各自按约支付居间合同约定的中介费,是两个相对独立的合同义务,因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题,因庭审中曾某未提供任何证据,且不属于本案的审查范围,法院未予处理。不仅如此,税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中,下家、上家以及中介均是独立的纳税人,负有不同的纳税义务。至于委托他人代办手续,居间合同中已明确约定可以这样做。